Steuerfreie Wertsteigerung von Anlageobjekten mit attraktiver Rendite.
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Die Veräußerung einer privaten Immobilie ist in Deutschland grundsätzlich steuerfrei möglich. Dazu müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: Bei der Veräußerung privater Immobilien gelten unterschiedliche Regelungen, je nachdem ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wurde und wie lange sie sich im Besitz des Steuerpflichtigen befunden hat. Hier finden Sie einen Überblick, was bei Sie bei der Veräußerung einer privaten Immobilien zu beachten haben.
Ab dem 1. Januar 2009 findet die in Kraft getretene Abgeltungsteuer auf Einkünfte aus Kapitalvermögen Anwendung. Darin steht, dass private Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Immobilien weiterhin steuerfrei vereinnahmt werden können, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Geltende Rechtslage: Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig
Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken sind grundsätzlich steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre beträgt. Dieser Zehnjahreszeitraum wird meist auch als "Spekulationsfrist" bezeichnet. Hierbei stellt der Gesetzgeber auf eine taggenaue Rechnung ab. Ausgenommen von der Besteuerung sind Grundstücke, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken verwendet oder im Jahr der Veräußerung und den vorangegangenen beiden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ebenfalls von der Besteuerung ausgenommen sind selbst genutzte Zweitwohnungen und Ferienwohnungen.
Zur Feststellung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ist jeweils der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäftes maßgebend, also der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags. Im Erb- oder Schenkungsfall gelten die Fristen des Rechtsvorgängers, das heißt des Erblassers oder Schenkers.
Der Veräußerungsgewinn oder -verlust ermittelt sich aus dem Veräußerungspreis abzüglich der Veräußerungskosten und der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Bei Anschaffung nach dem 31. Juli 1995 und Herstellung nach dem 31. Dezember 1998 sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten zusätzlich um die Absetzung für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen zu mindern.
Wird bei der Veräußerung eines Grundstücks ein Verlust generiert, darf dieser Verlust nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften ausgeglichen werden. Nach Einführung der Abgeltungsteuer ist die Verlustverrechnung jedoch im Einzelfall zu prüfen, da durch die Abgeltungsteuer sogenannte Verlustverrechnungstöpfe entstehen. Zudem sind Übergangsregelungen zu beachten. Bei zusammen zur Einkommensteuer veranlagten Ehegatten kann der Verlustausgleich auch unter den Ehegatten stattfinden.
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Quellenangabe: PricewaterhouseCoopers AG, Frankfurt/Main 2014
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Geschäftseröffnung in Berlin am Kurfürstendamm.
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Rendite-Checkliste
Kapitalanlagen gibt es viele – Das Risiko ist aber oft für den Laien schwer abzuschätzen.
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- Liegen die Mieten im ortsüblichen Bereich, bzw. sind die Mieten an den ortsüblichen Mietspiegel angelehnt?
- Gibt es ggfs. noch Mietsteigerungsmöglichkeiten?
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- Wie ist der Makro- und der Mikrostandort einzuschätzen? In wirtschaftlicher wie auch in arbeitsmarktpolitischer Hinsicht
- Besteht Reparaturstau? Wann und wie wurde die Rendite-Immobilie saniert?
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